요즘 온비드 공매에 대한 관심이 정말 뜨겁습니다. 하지만 처음 시작하는 분들은 전 주인의 밀린 세금을 대신 내야 할까 봐 걱정되어 선뜻 입찰하지 못하는 경우가 많습니다. 공매는 국가 기관이 진행해서 겉보기엔 안전해 보이지만, 실상은 등기부등본에 나타나지 않는 조세채권이라는 변수가 숨어있기 때문입니다.
⚠️ 입찰 전 체크리스트: 체납세 인수 판단 기준
낙찰자가 세금을 떠안지 않기 위해서는 다음의 ‘법정기일’ 개념을 반드시 이해해야 합니다.
- 당해세 여부: 해당 부동산 자체에 부과된 세금(재산세, 종부세 등)인지 확인
- 법정기일 비교: 세금의 법정기일이 근저당권 설정일보다 빠른가?
- 배분요구 종기일: 세무서가 적법하게 배분요구를 마쳤는가?
낙찰 후 ‘몰랐다’는 변명은 통하지 않는 것이 냉정한 공매의 세계입니다. 오늘 정리해 드리는 체납세 인수 여부를 결정짓는 명확한 판단 기준을 통해 세금 폭탄을 피하고 성공적인 투자의 길로 가보시기 바랍니다.
공매 낙찰 시 모든 권리가 자동으로 소멸될까요?
가장 많이 오해하는 부분이 “국가가 파는 것이니 낙찰금으로 세금을 다 털고 끝나는 것 아니냐”는 점입니다. 하지만 현실은 조금 다릅니다. 공매의 대원칙은 배분 절차를 통한 ‘소탕주의’이지만, 실무에서는 낙찰자가 미처 예상하지 못한 권리가 살아남는 예외가 존재합니다.
압류 재산 공매에서 세금 자체가 직접 인수되는 항목은 아니나, ‘법정기일’과 ‘당해세’의 우선순위 밀림으로 인해 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안게 되는 ‘간접 인수’ 리스크가 핵심입니다.
체납세와 우선순위 판단의 핵심 기준
일반적으로 압류 재산 공매는 낙찰 대금에서 세금을 우선 변제하고 남은 권리들이 사라집니다. 하지만 물건에 설정된 전세권이나 임차인의 대항력이 세금의 ‘법정기일’보다 앞선다면 이야기가 완전히 달라집니다.
| 구분 | 주요 내용 | 낙찰자 리스크 |
|---|---|---|
| 당해세 | 해당 부동산에 부과된 재산세, 종부세 등 | 항상 최우선 순위로 배분되어 임차인 순위를 밀어냄 |
| 법정기일 | 세액이 확정된 날(신고일, 고지서 발송일) | 임차인의 확정일자보다 빠를 경우 보증금 미배분 발생 |
세금 체납액이 많아 배분 순위에서 밀린 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하게 되면, 낙찰자가 그 부족분인 보증금을 전액 물어줘야 합니다. 이것이 바로 세금 관계를 꼼꼼히 확인해야 하는 진짜 이유입니다.
권리분석의 핵심, ‘당해세’와 ‘법정기일’ 완전 정복
공매 공부에서 가장 까다로운 단어인 당해세와 법정기일을 쉽게 설명해 보겠습니다. 우선 당해세는 해당 부동산 자체에 부과된 재산세나 종합부동산세를 말합니다. 이 세금들은 일반 채권보다 무조건 우선해서 배분받는 강력한 우선권을 가집니다.
💡 체납세 인수 여부 판단 프로세스
- 당해세 우선 원칙 확인: 법정기일과 관계없이 근저당이나 확정일자보다 우선 배분됩니다. (단, 23.4.1 이후 세입자 확정일자보다 늦은 당해세는 보증금이 우선하는 예외 조항 참고)
- 법정기일 대조: 일반 세금은 ‘조세공고일’이 아닌 법정기일을 기준으로 담보물권과 순위를 다툽니다.
- 인수 리스크 계산: 선순위 임차인이 있는데 국가가 먼저 돈을 가져가서 배분금이 모자라면, 그 부족분은 낙찰자가 인수합니다.
“공매는 경매와 달리 세부적인 조세 명세가 공고문에 미리 나오지 않는 경우가 많습니다. 따라서 공매재산명세서 상의 배분요구 현황을 통해 예상 배분표를 반드시 작성해 보아야 합니다.”
압류재산 vs 국유재산, 어떤 물건이 더 안전할까?
온비드 물건은 크게 세금 체납으로 인한 ‘압류재산’과 국가 소유 자산을 매각하는 ‘국유재산’으로 나뉩니다. 결론부터 말씀드리면, 국유재산이나 공유재산 공매는 세금 인수 걱정을 거의 하지 않아도 됩니다. 애초에 국가가 주인이라 체납이라는 개념이 없는 깨끗한 물건이기 때문입니다.
| 구분 | 국유/공유재산 | 압류재산 |
|---|---|---|
| 권리관계 | 매우 깨끗함 | 복잡함 (인수 가능성 있음) |
| 위험 요소 | 거의 없음 | 당해세, 선순위 임차인 리스크 |
| 난이도 | 하 (초보 추천) | 중~상 (분석 필수) |
문제가 되는 것은 항상 ‘압류재산’입니다. 누군가 세금을 내지 않아 강제로 매각되는 물건이기 때문에 겉모습만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 특히 당해세는 근저당보다 우선 변제되는 경우가 많으므로 배분요구 현황을 샅샅이 뒤져봐야 합니다.
안전한 투자를 위한 최종 체크리스트
공매 시장에서 성공의 열쇠는 낮은 입찰가가 아니라, 숨겨진 리스크를 찾아내는 철저한 권리분석에 있습니다. 성공적인 투자를 위해 다음 리스크를 다시 한번 점검하세요.
💡 실패 없는 공매 투자 4계명
- 공매재산명세서 확인: 배분요구 종기일까지 접수된 조세채권의 법정기일을 반드시 대조하세요.
- 법정기일 우선순위: 당해세가 아니더라도 법정기일이 근저당 설정일보다 빠르면 내 보증금이 위험할 수 있습니다.
- 당해세 절대 우선: 재산세, 종부세 등은 설정일과 상관없이 항상 우선순위임을 명심하세요.
- 현장 답사 필수: 공고문에서 보이지 않는 점유 관계나 미납 관리비는 현장에서만 확인할 수 있습니다.
“불확실한 물건을 과감히 포기하는 것도 실력입니다. 확신이 서지 않을 때는 다음 기회를 노리세요!”
궁금증을 해결해 드리는 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 공매 공고문에 체납액이 안 적혀 있는데 어디서 확인하나요?
개인정보 보호법상 공고문에 정확한 금액이 명시되지 않는 경우가 많습니다. 입찰 7일 전부터 열람 가능한 ‘공매재산명세서’를 통해 배분 요구를 한 기관과 순위를 파악하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
Q. 낙찰 후에 예상치 못한 ‘당해세’가 발견되면 인수해야 하나요?
공매는 원칙적으로 소멸주의를 따르므로 직접 체납세를 인수하는 경우는 드뭅니다. 하지만 당해세가 먼저 배분되어 선순위 임차인의 보증금이 부족해진다면, 그 부족분을 낙찰자가 물어줘야 하는 ‘간접적 손실’이 발생할 수 있습니다.
Q. 체납세로 인해 보증금을 못 받을까 봐 걱정됩니다. 판단 기준은?
당해세는 근저당이나 확정일자보다 무조건 우선하며, 일반 세금은 ‘법정기일’과 담보권 설정일을 비교합니다. 입찰 전 이 두 가지를 비교하는 것이 권리분석의 핵심입니다.